坚持以法治思维推进政府收购存量房产支持居民住房以旧换新

2024-06-30 20:58:58 来源：人民交通字体：大中小

近年来，我国房地产市场面临的下行压力不断加剧，尽管中央出台了一系列调控政策，但效果有限。房地产房价高企、居民的高负债、地方政府对土地财政的依赖、以及低生育率和住房需求结构的变化，成为阻碍经济发展的主要问题。房地产市场的低迷，不仅影响经济稳定，还可能引发系统性的金融风险和社会问题。为了有效解决我国房地产市场的下行压力，贯彻落实党中央对房地产发展的新政策部署，建议有关政府部门坚持以法治思维推进存量房产的收购，并支持居民住房以旧换新。此举不仅符合中央的政策精神，也有助于防范房地产风险，推动经济高质量发展。

以法治思维实施政府收购存量房产支持居民住房以旧换新政策的必要性

（一）是贯彻落实党中央房地产发展重大政策部署的需要。2024年4月30日，中共中央政治局会议对房地产做出新部署，强调要结合市场供求变化和人民对优质住房的新期待，统筹研究存量房产消化存量房产和优化增量住房政策措施，构建房地产发展新模式，促进高质量发展。该政策为解决我国房地产问题指明了方向。为落实“4.30”会议精神，2024年5月17日召开的全国切实做好保交房工作视频会议，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰讲话中明确，“打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作”。他强调了两个重点工作：保交房和消化存量商品房。在消化存量商品房方面，会议要求，“相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房存量较多的城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”。紧接着，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房用作配售型或配租型保障性住房，同时取消房贷利率下限，降低首付比例和公积金贷款利率。中央出台的这套房地产调控“组合拳”政策，被称为“5.17”房地产新政。“5.17”新政政策取向在于从存量和增量两方面入手，从需求和供给端发力，既着眼于短期任务，也着眼于长期目标，标志着新形势下住房制度改革的开启。
（二）是持续防范化解重点领域风险实现房地产软着陆的需要。自1998年住房制度改革以来，房地产作为支柱产业，推动了经济繁荣，但也带来了负面效应，甚至成为阻碍经济发展的主要问题。主要表现在：第一，房价高企：尽管政府不断出台限购、限售、限贷、限价等政策，房价仍然难以遏制，超出普通市民的购买能力，年轻人为了买房不得不背负长期贷款压力，成为“房奴”。第二，金融风险：高房价导致居民财富和银行贷款集中在房地产上，形成巨大的房地产和金融风险。据资料，房地产占家庭财富的60%-70%，是商业银行40%-50%的抵押资产。一旦资金链断裂，将引发系统性经济和社会风险。第三，土地财政依赖：地方政府财政收入的40%-50%来自土地出让金，高房价导致政府财政结构性问题突出。一旦房子卖不动，财政收入将出现巨大缺口。第四，生育人口减少：高房价导致结婚生育率降低，城市生育人口减少，未来住房需求下降。
这些问题在房地产上升周期被其行业表面的繁荣所掩盖，供不应求导致高投入、高周转、高负债模式的良性循环。然而，近两年房地产进入下行周期，供求关系发生巨大变化，三、四线城市出现供过于求，房价和销售量下降，房地产问题和风险暴露，导致头部企业恒大集团、碧桂园公司等“暴雷”，大量中小房地产企业破产。美国在贸易战、科技战基础上对中国实施金融战，企图通过加息和做空中国股市引爆中国的房地产和金融业。抓紧实施中央“5.17”房地产新政，有利于稳定市场，延长房价滑落时间，以政策控制释放风险，实现房地产软着陆，逐步解决问题。
（三）是推进新旧动能转换构建房地产发展新模式实现高质量发展的需要。解决我国房地产问题，应遵循党中央提出的“先立后破”原则，不仅要破除旧模式，还要建立新模式，包括：一是建立“双轨制”住房模式，即政府保障性住房与商品房共同满足居民住房需求，改变过去“一轨制”旧模式。二是培育新兴战略产业和未来产业，替代房地产作为经济增长的主要引擎。三是解决地方政府土地财政问题，开辟新的财政收入来源，实现事权与财力平衡。这三个目标任务相互关联、相互促进。自1998年改革以来，我国由福利分配住房制度转变为商品房市场化住房制度，居民主要通过商品房买卖实现住房需求。虽然也建设了一些社会保障性住房，但比例较小。经过20多年发展，我国人均居住面积大幅增加，但低收入群体、年轻市民、普通居民的“住房难”问题更加突出。实施中央“5.17”房地产新政，不仅能防范化解当前房地产风险，还为建立满足居民需求的“双轨制”住房制度奠定基础，从而为彻底解决我国房地产问题创造条件。

关于政府收购存量房产支持居民以旧换新政策的一点建议

鉴于政府购买存量房产是一个崭新的课题，也是中央“5.17”房地产新政贯彻落实的最大难点，建议解决好以下几个具体问题。
（一）成立一个国有保障性住房企业，专司保障性住房业务。该企业的性质为公益性服务企业，在政府住建部门直接领导之下。它的主营业务就是为保障对象提供保障性住房，兼营一些必要的经营性业务。为了有序管理保障性住房，本级政府应授权委托其必要的行政权力，并承担相应义务。该企业的主营业务允许一定范围的政策性亏损，接受政府财政补贴；其经营性业务须在法定范围内进行，并将取得的经营性收益用来补亏。
（二）加大筹集购房资金来源的力度。中央“5.17”房地产新政设立的政府购买存量房产资金主要由中国人民银行提供3000亿元再贷款，经商业银行运营后，可为地方政府提供5000亿元购房贷款，属于政策性低息贷款。按每年房屋销售量平衡点12亿平米的30%计算，若房屋均价9000元/平米，需3.24万亿元，5000亿元政府购房基金远远不足。建议从以两方面筹集政府购房基金：
首先，可以将国家建设保障性住房资金转为政府购买存量房产资金。据《“三大工程”与未来的房地产市场》一文披露，“中央政府积极推动：“三大工程”建设，2024-2025年，预计保障房/“平急两用”工程年均投资分别为3822/5022亿元，城中村改造年均投资有望达到1.27万亿元-1.52万亿元”。“三大工程”是去年中央经济工作会议提出的工作任务，旨在以政府投资提升总需求。而将其中的建设保障房资金转为购买保障房资金，其目的一致，都是为了解决保障房来源，只是取得保障房的方式不同，而购买方式比建设方式更有优越性。其次，可以通过中央政府发行超长期特别国债来筹集。今年5月22日上市交易的30年特别国债，开市就大涨25%，触发两次临时停牌。知名经济学者李稻葵认为，鉴于居民如此热衷国债产品，应将今年中央政府计划发行一万亿元超长期特别国债，提升到10万亿元甚至20万亿元规模。这样，既可以为居民在银行里的145万亿元存款提供一个安全的投资产品，从而将部分居民存款以国债方式变成一块巨大的需求，也可以体现经济下行中的财政政策发挥作用的力度。
（三）以法治化原则规范保障性住房全链条的运行机制。向保障对象提供保障性住房全过程，涉及国有资源有效利用，也容易滋生腐败问题，必须在高效利用和监督制约的法治化原则下，在试点的基础上，尽快立法，建立保障性住房运行规范制度体系，确保保障性住房的购买、入库，申请、审核、摇号确定，物业管理等运行环节，在阳光下操作，无缝衔接，公平公开公正实施，真正将中央这一重磅政策办成老百姓的最大“民心工程”。
政府向保障对象提供保障性住房，建议参照新加坡模式以低价出售方式为主，改变以往以公共租赁和保障性租赁为主的方式。经了解其主要原因在于，对于集中建设的以租赁方式为主的保障性住房小区，居住其中的租户多数是低收入群体，或有存在相当一部分居民属于无业者，易造成小区治安问题严重，甚至不少租户的租金都收不上来，管理者束手无策，社区书记主动辞职。因此，地方政府在实际工作中，建议尽量以低价“配售型”为主，对于那些的确收入水平太低的保障性对象，才采用“配租型”提供住房。而且，采取分散安置而非集中安排，为后期的物业管理创造有利条件。
（四）加强组织领导形成联动合力，保证中央“5.17”房地产政策落地执行的效果。一是加强党的领导，把党的领导体现在中央“5.17”房地产新政实施的全过程。加强党的领导，是有效解决房地产问题的根本保证。地方各级党委政府，应当将贯彻落实中央“5.17”房地产新政作为重大议题切实抓好。应当明确责任任务，集中资金资源，选配精干力量，及时听取汇报，尽快取得实效。二是成立落实中央“5.17”房地产新政领导小组，负责具体组织实施。由本地党委、政府分管领导担任组长，住建、金融、税务、自然资源、财政等部门为成员单位。在这一机制下，实行总体部署，具体组织、督促、协调、落实，遇到问题具体指导解决，确保中央“5.17 ”房地产新政落地并进一步向纵深发展，迎来中国经济转型升级的春天。（曹远军）

(编辑：韩杨)

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